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万宁特色的项目评价体系

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发表于 2013-10-7 01:32:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
三、万宁特色的项目评价体系

    3.1炙热的海滨小城

    三进万城,是“国际岛”已颁布半个月。

    那天,一看到“国际岛”新闻,我与朋友都叫苦连连:“晚了…完了…”我执意再来万宁看看,朋友摸着我的脑袋说:“你没发热吧?”

    万宁当地朋友也说:“我们想到了会发热,但没想到这么热,热的我们自己都不适应了。”

    当我着陆美兰机场,刚开手机,就接到一个朋友发来短信:“海南国际忽悠岛,欢迎您!”

    我想,那时候整个海南大都这样,大家都处在“高烧”之中的亢奋状态。明显感觉到,岛外人比岛内人热,岛内“闯海人”比岛内“本土人”还热。不少“本土人”是兴奋且恐惧,渴望发展,随同投资人一起发展,但又恐惧被那些有钱人抛弃了、边缘了。那些闯海人,多是上世纪90年代初来到海南。那时海南正值第一波热浪,一批批内地人充满梦想,跨过琼州海峡下海南,渴望在这里书写拓荒掘金的神话。近20来年的沉寂,他们从青春妙龄,到而立之年,从年龄上看,多是40岁左右,此次“国际旅游岛”点燃了他们的未来希望与往昔激情,这或许是他们职业生涯中最后一次希望与激情。他们甚至比本土海南人更希望这里发展更好更快,至少可向亲友向自己证明:当年不顾劝言、决意南下,是一个正确的选择。尽管现在还证明不了什么,但是他们渴望着那一天,那一个答案。

    也许是“旅游岛”政策颁布的太早了,之前各方多没有做好相应的政策储备与各种预案,此次万宁之行,感觉一团乱糟糟,大家都在忙碌碌。此时的万宁,已经今非昔比了。

    海南国际旅游岛公布当天,万城城区三块地(共17公顷)挂牌,每亩39万起价,成交价128万。朋友当即发来短信:“真是要疯啦!”

    兴隆的一家3星级酒店,早半年就在网上挂牌出让,报价5000--8000万元,当时一直无人问津,卖不出去,最后竟然以1.5亿左右出手。这个占地100亩,房间300套的花园式酒店,从投资回报率的角度看,怎么算账,都难以弥补投资利息,何况回本了。我也被闹糊涂了,闹不清楚是自己目光短浅,还是那个买家盲目投资?

    半年来,我几次飞往海南,几乎次次都是全价票;在万城的乐园酒店和凯伦乐酒店的停车场时时看到挂有外地牌的豪华车,特别是能上网的凯伦乐,有时候真是一房难求。

    听当地一位官员说,市长书记几乎每天要面见10多个投资机构,好几个市长在结束应酬后,又独自回到办公室加班熬夜。

    据了解,东线一带城市,三亚陵水琼海都早没了一线海景地了。万宁的109公里的海岸线中还有一半之多未出让。难怪各方人士纷纷而至,各有渠道,都有来头,投资主题几乎都直奔海景地,包括我,当时也一样。

    估计当时很多投资人都抱着这么一个心态:海南本土容量很小,毕竟只有800多万人口,客源主要还是内地,内地人来海南,哪有不看海的?!如果不是一线海景地,仅仅是“依山伴水”的二线地、三线地,内地哪个省没有山没有湖?!何必跑这么远?!

    从这个角度看,万宁以前的发展慢,并非全是坏事情,祸兮福所倚,福兮祸所伏,万宁之所以成为一个大“热点”,那是以前没人能瞧得上,都直奔三亚、陵水的“热带”去了,没有人瞥一眼万宁这个亚热带,万宁“因祸得福”,没有遭到开发性破坏。新建与改建的成本与层次绝不相同,这也算是万宁今日与未来的一个独特优势。

    此时万宁招商局想是最繁忙的又最迷茫的政府机构。来头小的直奔招商局,来头大的就直奔书记市长办公室了。我猜想,很多项目恐怕招商局也是稀里糊涂的。我笑说:“此时万宁汇集着各方牛鬼蛇神。”

    朋友见竞争者众多,给我打气说:“他们多是忽悠,咱们才是真做事。”
    我说:“做成了,咱们是做事,做不成,俺们也是忽悠。”

    “你就差在万宁找个媳妇了。” 朋友笑我对万宁情有独钟、不离不弃。
    “我眼睛除了电脑,就盯在纸上,早已色盲,在这里没见过美女”,我笑道,“一栋写字楼的美女数量往往与这栋楼内各个公司的效益成正比,一个城市也一样,美女资源越多,说明该地区经济就越发达;还是北京国贸、上海浦东那里美女多,如云呵!万宁还处在半封建、半资本主义、半社会主义阶段……”

    万宁项目,在这个特殊地段,在这个特殊的时段,就像阳光下的肥皂泡,看着很美丽,可一吹就跑,一碰就破;或许早已破了,眼前出现的只是幻觉,或许自己没有去、不敢去、不忍心去睁开眼睛……
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 楼主| 发表于 2013-10-7 01:35:29 | 显示全部楼层
  3.2缺少项目评价体系与标准的招商与选商


     3.2.1招商,这个词,此时在万宁已是“过去时”

     招商,这个词,此时在万宁已不合时宜了,已然成了“过去时”。

    几年前,因苦于无人投资而招商困难。而今在市府大楼处处可以听到这样自豪的声音:“我们现在是选商,不是招商,想在万宁投资的人太多了。你不来,他来,反正有人来,不再为项目发愁了。”

    据说,也有些官员,一听说又是来要地搞房地产项目的,就烦,不见!

    有的投资人反唇相讥:“不是为了地,我们来万宁干嘛?!”

    也有当地人建议投资人去关注水库、河流或山林这些二线地,当即遭遇拒绝:“中国很大,有山有林有湖有水的地方很多,而且内地的市场环境、商业气氛要比万宁成熟的多,投资风险系数也小得多。高风险必须有高回报才般配。”

    那几天,在万宁,那感觉,就像一场暴雨、一阵海风,一个海浪,随时都能把我们的投资设想,打的无影无踪。我们又宛如航行在海上,我们拿到的是一张单行船票,无须返程,而且一路晕船。

    其实,在“国际岛”当天,我们就打算放弃,“三进万城”不到一周时间,我们就决意放弃。尽管满眼美丽的风光景致,但无奈的是更多满目闹心的理念冲突。

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 楼主| 发表于 2013-10-7 01:37:26 | 显示全部楼层
     3.2.2万宁需要什么样项目?

    “在万宁做项目,就像参加应聘。考生既不知道应聘的岗位,也不知道主考官是谁,还不知道考题范围,连事先预习都不知道预习什么?比考博士都难。”我听到一个投资人这样抱怨。

    我们常听到的“命题”:能带来消费,带来人气的项目?比如什么主题公园。

    这是典型的“买一送一”:你想要海景地,那就要给我带一个项目来,至于什么项目,你投资人想,我感觉好听,咱们就往下谈。反过来说,我需要一个好项目,如果这个项目不挣钱,投资大,回报率低且回收期长,我可以考虑另给你一块地作地产项目。

    人气项目与地产项目挂钩,这在当时宛如进入万宁投资的一个公式。人气项目,顾名思义多指那些赔钱赚吆喝、叫好且不叫座的项目;而地产项目,在很多人眼里,只挣不赔。当时岛内外一个“共识”就是:中国就一个海南岛,海南的未来房价涨!涨!涨!

    那么,人气项目是否挣钱就至关重要,仿佛是一个评价项目标准。这又是一个逻辑怪圈:如果这个项目挣钱,那你就没有理由要土地补偿了,如果项目不挣钱,那你们为什么还来这里干?

    消费与人气,这是一个十分空泛的标准,或者说没标准,这是一个系列工程,涉及政府各个方面;是各国政要,各地政府最头痛、最朝思暮想的事情,而不是企业行为力所能及的。

    什么样的主题公园?这可苦煞了我与朋友们。昨天提一个,被否了,今天再提一个,再被否了,明天又提一个,还是被否了。我们的泄了气的工程师睁着满眼血丝的眼睛问:“你们到底想干什么项目呀?”

    “是啊,万宁到底想要什么项目呀?”我也是泄了气,睁着熬红的双眼这样问,“很多城市选项时候,其功利性简单清晰,要么带来税收,要么带来就业,要么提升城市形象;而感觉万宁什么都需要,可又什么项目都行不通。”

    “政府这一招真够狠!简直是在剥削我们的智力劳动。”我朋友愤愤不平。

     关键是项目好坏没有依据,缺乏实际指向性,在万宁,搞不清楚他们需要什么,又搞不清楚能够回报给我们什么?即便是豪门海选儿媳妇,那总会有个家规吧?何况此时万宁还不那么“豪门”。

    项目好坏的标准直接关系到一个城市未来发展的定位与方向,从这个角度来看,万宁对此还没有一个深思熟虑的项目储备方案及政策预案。毕竟“国际岛”刚刚颁布,好像平时习惯了拖拉机,突然坐在豪华跑车上,还一时半会儿适应不了。

    作为外地投资人,在万宁很难进行调研市场,想单独去实地考察几乎是寸步难行,这一点儿与很多内地城市不同,印制发行的“万宁市旅游地图”只能说是一张示意图,很多地方没有标明,一些职能部门没有基本数据,甚至连几个自然村以及村民数量都要不到。即使是专业的商业调查公司都束手无策。

    一个外地朋友说:“这里干部的政策掌握能力太弱,很多早已出台实施的政策法规,在这里好像闻所未闻。”

“就这样,以前没有人来关注,他们也没有动力组织人员去做一些基础数据普查,现在投资人蜂拥而至,他们措手不及,还没来得及仔细思考这些问题。”当地朋友安慰说,“万宁不错了,你到中部或西部地区试试,能活活把人气疯了。”

    “万宁,可不‘宁’,我差不多也快疯掉了。” 我哭笑不得。

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 楼主| 发表于 2013-10-7 01:39:56 | 显示全部楼层
    3.2.3 项目资本的理解差异

     在一个个的项目推介与听证中,投融资各方对项目资本的理解偏差明显地表现出来。

   海南投资价值观

    在官场,常听到这样的一个广泛说法:你投资商进入海南,应看中的是他独一无二的气候环境;要做的是长久的生意,而不只是它的海景!你只想要海景地,本身就要一种投机的心理!正是因为各路“牛鬼蛇神”都看中的是海景地,所以一些高层领导才万般小心谨慎。如果你从一开始就把目光放在二线地、三线地,事情就容易的多。那么多非海景的房地产不一样卖的火热朝天吗?

   不少投资商对此并不认可:独一无二的气候环境,并不等于独一无二的投资环境,更不等于独一无二的商业机会。更何况你未必“独一无二”。

    一听到“做长久的生意”,很多人心里面就想发笑,谁不想长久啊?可资本市场支持吗?政策支持吗?信托投资基金的年息,当时均在12%左右,估计现在至少15%以上;更别提那些成本高昂的私募资本。谁不想稳定“长久”,变来变去的政策与市场,想长能长吗?

     这种情况,我说不清楚,我们现在的投资体制上是否都有问题?无论是一些小作坊,还是大央企,其“资本”几乎都在追逐着“短、平、快”。就像战争年代,打一场胜仗是第一位的。国资委早就命令禁止一些央企撤出房地产业务,可到现在又多少撒手了?

    “投机”这个词,在万宁,在海南,这段时间常常听到。在“官本位”的思维里,它不是一个很光彩的词,给人的印象并不很好,涉嫌“投机倒把”及“不劳而获”。其实,英语“投机”(speculation)原意是预测的意思,是个中性词。换句话,是通过主动承担不确定性风险,以期获取一种不确定性收益,实际上是短期的合法投资活动,就是投资(investment)。它是各种形态商品的润滑剂。再说,投机成功,也是一种高智商、高素质的智力劳动。即使一些“投机”真是不那么好,你也不能如此“蔑视”;“气急败坏”的形象很不好看,让人感觉你没素质,你完全可以完善相应法规和准则,扎紧篱笆,水清则无鱼。

    一个朋友说:“海景地,在我眼里就是一个漂亮的媳妇。你长辈总谆谆教导我,不应该只挑漂亮的,还要看贤惠啊、孝敬啊、文化啊……可是我第一喜欢的还是漂亮,她没文化,我可以送她去读书;她不贤惠,我可以花钱请保姆。如果她长的不漂亮,那我就没了办法;总不能送到韩国整容,自己骗自己吧?!”


       政府的义务与投资商的义务

    在一些人眼里,你来投资了,占据了我地盘,那村民的就业与安置,就要你来承担,你就要担负一些社会责任;这个成本要羊毛出在羊身上;而投资人更关心的是项目的成本与回报,自律于公司法框架下的运作经营,他们认为自己更应该对董事会和股东会负责;而不是地方政府的义务与责任。

    常常听到一些官员问投资人:“你们打算怎么安置村民?”
而投资则常会反问:“这里有什么条件要求。”
这个条件要求,却让一些官员一时无言以答。因为,他们也不太清楚村民有什么要求?这又因为村民现在还没有“闹事”。再说他们平时也没有关注与调研,也不敢盲目去调研,那相当于“走漏风声”,将引发人心惶惶,会有不少村民开始着手扩建房屋,守株待兔,“静候”拆迁补偿;何况现在还正与投资人谈判之中,项目落地还影呢。

    这又进入了一个恶性循环的“怪圈”。如果连补偿标准都没有,就没法测算成本与收益,那谁又敢过来投资与开发,除非一些大央企。就是制定的再详细的规定,恐怕都无法囊括万宁农村的现实状况。有些少量的土地是村干部偷偷卖的,群众没有领到钱或者没有领到足够的钱,平时一些群众也不知道从何告起,至多张口骂骂村干部,但是只要去动土开工,问题就大了。群众的“刁”蛮有时是逼出来的,在开发项目之前,最好“暗访”村民,了解其中缘由。可又找谁了解,谁去了解?怎么了解?这对外地投资人来说很不现实。何况中国的投资文化习惯于“自上而下”直接找地方首长。

    真正的投资人,而非投机人,更希望政府官员一开口就问自己:“你能向我缴多少税?什么时候缴纳?缴不了怎么办?”

    可这种问话,在万宁,好像还为时尚早。

       先运作后规范


    在万宁,很少听到告诫:“你们的项目设想可能有哪些问题?比如……”而在这里最经常听到一句话:“你们先干,干起来再说,干起来有什么困难,我们再去协调。”

    这是典型的“先运作后规范”,这样“引资”不但起不到作用,反而会做出坏的示范,吓退其他投资人。在决定投资项目之前,一个重要的调查,是看看当地市县政府对有关投资项目的审批权限。投资方也会评估当地市县政府的一些承诺兑现的可能性。

    特别是一些大的投资财团,他们肩负着百亿千亿的托管资产,他们背后是众多的投资人。这样“不清晰”的条款,他们哪敢签署?!特别是境外的一些上市公司,其披露制度十分严格。比如,在新加坡交易所,就有那么几个印度人,他们把印度人的数学天赋发挥得淋漓尽致。他们的收入来源是“挑毛病”,专门挑上市公司一些公开披露的公告中的问题,通过自己的计算,在文告的字里行间,财务公式等里面找出漏洞,然后,买一手股票,以小股东的名义,起诉上市公司,如此,以“敲诈”为生,几乎百发百中、每战必胜;那里与咱们的法制环境不一样。要知道,上市公司的那些公告,都是经过N多律师、会计师、财务顾问等专业人士推敲审核N遍之后,才发布的。

      风险因素与尽职调查


    这样又引发出另外一个“怪像”,有的投资人为了引起某些官员的“眼球”,开始了一场“吹牛皮”大赛,也“透支”许诺多少亿,甚至几十亿,钱好像不是钱了。

    在投资界有三条定律:第一条是控制风险;第二条也是控制风险;第三条还是控制风险。

商业地产风险系数大于住宅地产,因为一旦经济形势不好,人们首先是关闭公司,停付租金。旅游地产更是如此,其最大的风险来自融资成本和现金流。在地产界,很多大佬们原来都是垫钱承建工程的施工队,像北京早期知名别墅“玫瑰园”,施工队经历了4任开发商,最后自己“被迫”成了开发商。特别是在当前的金融危机和地产调控的环境下,融资成本和现金流显现的更脆弱。从这方面看,那些“热心”投资万宁的开发商久经江湖,岂有不知?!

    尽职调查(Due Diligence)是任何一项投资之前必不可少的程序,但此项“初始程序”在万宁项目中,几乎无法启动,因为,在这里,第一,匮乏基础性资料数据;第二,没人配合你尽职调查;第三,你单独调查则寸步难行。

    即使投资方完成了尽职调查,是不是就一定会投资呢?

    我可以负责地说:“不一定。但没有一个详尽的尽职调查,投资人肯定不会投资。”因为完成了尽职调查后,后面还有一系列的程序,比如:

    项目的商业模式如何设计?形象说怎么去挣钱?
风险如何控制?如果投资失败可能会有那些因素?如果止损,止损点在哪里?如果退出,在哪里退,以及退到何处?

    ……因为,投资的本性就是既贪婪又胆怯,如果胆太大,那就是赌徒。还有项目比较,这些投资人在不同的地区都有着成功的投资项目,选择效益最大化的项目,可谓是“天经地义”。万宁项目符合条件,就去投资,不符合条件,投资人肯定不会哭着喊着央着求着非要到你这里来投资不可。

    据说,上海迪斯尼项目外方与中方,谈判竟有10年,最后还是上报国务院去审批。这中间的甘苦与艰巨只有双方当事人最清楚,其前提条件是双方都“两情相悦”。这在万宁好像很难做到或很难做得好。

   资本界有条语录:先抬头,再抬脚。

   但在万宁项目,让人感觉,没法“抬头”。

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 楼主| 发表于 2013-10-7 01:40:50 | 显示全部楼层
    3.2.4怎么证明你有钱?

    即使提交的项目被认可了,还不够,还要证明自己有实力投资。看来,政府以前是被“忽悠”怕了。

    可又苦煞了我们,怎么证明啊?难道让我们出具银行资金证明?世界上,没有一个企业家会把现金都放进银行不动吃利息的;而且银行出具资金证明是要按比例收费的,在万宁项目还八字没一撇,仅仅为了取得一份信任,短期内调集一笔现金进银行,除非真疯了。

    再说提交的只能是概念性方案,不敢调集人马进驻万宁来撰写实际运营方案,也不敢写。在投资意向十分模糊的前提下,这一动就是上百万的调研费用,仅就概念性方案,我们就花掉了将近30-40万费用,目前看如同一堆废纸。

    而仅有概念性方案,在市府一些官员眼里是远远不够的,他们会认为诚意不足,实力不够,而实力与诚意,是建立在项目有望的基础之上,建立在双方互信之上。而此时此刻的市府官员太忙了,几乎没有时间去考察,甚至去琢磨:眼前的这个想投资的人是不是一个骗子?

    那段时间,感觉万宁市府大楼,人来人往像一个超市,但与超市不同的是,投资人在这里排队,卖方是上帝。又感觉像一个医院,投资人来推销自己的理念,而在楼里上班的人则收紧了心理防线;那关系就像“医患”之间,都在给对方进行着心理诊断与医疗。

    想必这段时间科局级以上的领导干部们的会议时间都以“分钟”来计算,双方见面几乎没有了日常性的寒暄与客气,投资方的“自我介绍”恐怕很难超过10分钟,在这栋大楼里的办公室内,这种场景与声音并不“罕见”:“你们不必自我介绍了,这时候敢来万宁的,基本上有实力;抓紧时间,直奔主题吧,你们想做什么项目?”

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 楼主| 发表于 2013-10-7 01:41:33 | 显示全部楼层
    3.3 谁是裁判员?

    一个主营养猪的知名企业来到万宁,走进市府大楼又走出市府大楼,宣布改行在万宁投资养鸭了。听后,我与朋友哈哈大笑:“与咱们相比,他不算是改行;还是在禽界里混,都是一个系统单位的,只是由4条腿简化到2条腿,由陆军改成水陆两栖部队。我们是能想到的项目都想了。”

    听说,为了回避风险,民主决策,市委市府专门设立一个投资委员会。我一打听成员构成,几乎全是各个局办领导。哭笑不得:这到底是让人家发言,还是不让人家发言?

    如果成员都是清一色的政府官员,不如更名为“政府常务扩大会——投资项目通报或旁听分会”。虽拗口,但准确!

    这样评价一个项目,与其说是分散风险,不如说在积聚风险。一个项目好与坏,在书记市长表态之后,与会人员哪个还敢有异议?!

    一个朋友听后吓得直吐舌头:“我们花掉几十万甚至上百万研发费用,制作的一本本厚厚的项目报告,很可能被一个人一句话,瞬间变成一堆废纸。”

    国外或其它地区通常的做法是,1/3的政府官员,1/3的行业专家,1/3的当地民众;有的政府官员只可听证,不能表态……听取广泛意见、力求项目完善,这对政府、对民众,对投资人都是一种尊重与负责。任何投资项目都有风险性的一面,都有开发破坏的内在要素,这个风险是躲避不了的,无法粉饰的,是鲜花和掌声掩藏不了的。能在开工之前化解掉大部分的风险因素,对各方都好。如果总是“先上车后买票”的思维,到那时,恐怕矛盾激化只能用另外一种解决方式;到那时,恐怕就买不到票了。

    一个朋友批评说:“你就是举办一场涨价听证会,也要考虑与会成员的身份吧;你即使造假,也造出一场高水平的假吧!”

    这既是又不全是一个项目价值的评价体系问题。

    由此看来,万宁不少人官员缺乏投融资的认知,缺乏对资本的理解。这也不奇怪,整个海南的金融人才都匮乏。设立于1995年的海南发展银行,成为新中国成立后首家因资不抵债被国务院、央行下令关闭的省级商业银行,享年不足3岁,而直到现在海南也没有一个发展银行。

    上个世纪80年代初,法国决定改扩建卢浮宫,设计方案的应征者都来自各个国家最著名的设计师,这些都只是考生。总统密特朗亲自出面,邀请世界上15个声誉卓著的博物馆馆长对应征的设计方案遴选抉择,他们才是考官。

     而今改扩建后的这家世界上最大的博物馆,年游客流量已达500-600万人次,预计到2010年,这一数字可能突破900万。随着悬疑小说《达•芬奇密码》的畅销和同名大片的上映,更是引来无数好奇游客前来参观故事发生地——卢浮宫的“大画廊”。为进卢浮宫参观,游客往往要在塔下多次排队。

    假设当初密特朗组建的“评委团”全都是自己清一色的内阁成员,恐怕今天卢浮宫的经营业绩将用另外一组数据来写。

那一天,华裔设计师贝聿铭也出现在竞标者的候选之列,结果有13位馆长选择了他的设计方案——用现代建筑材料在卢浮宫的拿破仑庭院内建造一座玻璃金字塔。

    这也是民主选举的结果,跟我们奥运开幕式总导演非张艺谋莫属,还是有区别的。一叶知秋,万宁特色的投资委员会,映射出我们当前普遍的决策机制、执政责任与社会价值观等。

    一个老外不解总在问:“这是万宁特色,海南特色,还是中国特色?”我无语以答。

    或许是中国特色,更是海南特色,但万宁也有,更非万宁独有。但文中就事论事只“点名”万宁,的确“冤”了点儿。只是万宁做的没有其它城市“隐蔽”的好,也许万宁人太直爽了。


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