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楼主: 老杨

海南黄金旅游东线上一颗蒙尘的明珠

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 楼主| 发表于 2013-10-7 01:21:50 | 显示全部楼层
2.9农家乐,一时半会儿“乐”不起来

    海南被“国际岛”以后,媒体们、专家们、官员们都在呼唤海南的农家乐经济,仿佛内地游客来海南,必去海南农家乐;又仿佛只有农家乐,才能解决海南“三农”问题。

    真不知,他们眼中话中文中的农家乐,给谁游?给谁乐?

    2.9.1先天不足

    就旅游产品而言,农家乐是受都市游客欢迎。因为,现在交通便捷,私家车多。关键是海南缺少的是大都市,而不是农家。海口和三亚,不像北京、广东、江浙一带,城里白领金领多,就现在,每到夜晚还处处“黑灯瞎火”;更何况万宁,本身就是一个广阔的大农村,处处已是农家。如果把农家乐定位于本岛居民,那真是瞎了火。


    如果是针对岛外游客,那又制约于旅行社和租车业。

    旅行社一般不愿意做这样的生意,因为无利可图。当然,还有更主要的原因;农家乐大多没有营业执照,因是无照经营,很难监管。食品卫生、污水处理、治安消防、人身安全等,这些在农家乐很难受到合同约束。一旦出了问题,首先问责旅行社。在微利乃至无利的情况下,让旅行社承担这样的风险,几乎难以接受。

    如果把农家乐定位于“自驾车”游客,目前海南汽车租赁业还不发达,汽车营地还只是一个纸上计划。这又是因为海南的旅游经济有一个目前还解不开的“四八魔咒”:即4个月的经营旺季,8个月的经营淡(平)季。而汽车可不比其它固定资产,其折旧速度飞快着呢,放在停车场就是一片废铁,只有租出去才是钱。

    在这种情况下,就让农民拿出存折,花钱翻新房舍,坐等有一搭无一搭的游客上门,这本身就是一次“风险投资”。

    万宁乃至整个海南如想发展农家乐,从大处讲还是解决“三农”问题——农民不离土离乡,就地奔小康,同时又改善农村的文明程度——恐怕这是党中央国务院都头疼的事情,万宁做不好,省府也困难。我维持这个观点至少5年。

    2.9.2后天失调

    农家乐,整个海南对此还仅处于口头忽悠上,都知道这样的产品理应得到政府部门的鼓励和扶持。可又让地方政府怎么扶持呢?

    这是一个法规层面上事情:谁来制订农家乐的行业规范?如何能把农家乐纳入区域性的旅游营销网络?谁又来建立农家乐的监管机制?

    ……这些工作,有些是旅游主管部门力所能及,有些则是有心无力,有些需要地方政府多方部门共同出面协调的,有些则需要国家相关部门出台政策法规。

    农家乐发展势头是不错,但目前那是人家别的省份,就万宁乃至整个海南来说,要想让游客到农家乐来消费,很难!

    我说:“去农家厨房看一看,恐怕你就没了胃口,想发展农家乐,就‘乐’不起来。”

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 楼主| 发表于 2013-10-7 01:23:52 | 显示全部楼层
2.10 高尔夫,沉重的挥杆

    万宁目前已有4家营业,1家暂停业,待建和在建还有3家。前来洽谈意向的又N家,听起来让人揪心。“揪心”,在这里指我自己。

    这一小节,我至少写有5000字,有数据、有模型、有案例,足够 “论文”;但朋友劝我还是不要全发的好。想想还是纳谏朋友忠言为好,如以前一样先“空白”着,以后再“填补”。

   【空白】



    在这里,只说一丁点儿。

    我2003年就亲眼目睹过一场高尔夫项目的谈判、投资、建设、停工、纠纷、失败……以至于等来了当年年底国家颁布“更严厉”的政策。从这个角度看,我还不至于那么“球盲”。鉴于往事,资于治道,还是给那些“高尔夫迷”一些忠告与提醒(保证1500字以内)——

尊敬的开发商:

    我首先恭喜您有钱了。

    如果政府不给你“补偿地”,高尔夫球场可是玩不得的,因为指望“球”,你不可能挣钱。在一个让你亏钱的绿茵场上,你肯定不会很和谐、很和气;你的挥杆肯定不潇洒,那时的你,一点儿也不酷!

    虽然那是你的钱,与我无关,但那毕竟是钱;与其这样亏掉,还不如捐了;如果你“爱心”的境界还不至于那么高,干脆,闲着,稍安勿躁!因为,掉进高尔夫球洞里,只需一杆!

    你可以让财务总监做个数据模型算算账,如果你不相信属下,你可以去找专家咨询;如果不相信专家,那你就看看新闻;海南高尔夫球协会官员将给您“证明”:“70%的球场都是亏损的,海南高尔夫发展要看未来”(2010年03月26日《第一财经日报》)。

   “未来”这个词,很奇妙!


尊敬的市府领导:

    如果开发商向您提出“补偿地”,甭理他们!

    因为你回避不了高尔夫项目的市场风险,可你肯定又躲不过由市场风险导致的社会风险。你无法为开发商的盈利打保票,那开发商岂能“不明不白”地在你这里烧钱?!

    高尔夫项目短期内肯定填不饱那么多失地农民的饥肠辘辘的肚子,问题的关键是将来恐怕也未必喂得饱。政府决策稍有偏差,那绿油油的球场草地,可能就要用很多农民的血泪来浇灌。在这样的果岭上谁能洒脱地挥杆?!

    特别是第二、第三产业还很薄弱的万宁财政——与海口和三亚没有可比性——尤其经不起折腾。因为,表面上损失的是投资商的资金,但这个“苦果”,最终还得由您和市民来咽下。

    海南行政考察团在赴两广考察后,引发岛内政坛一场大讨论,无非是“不怕犯错”、“解放思想”及“创新灵活”。错,还是不能犯的,特别是明知错的事情;但投资者的思想是可以“解放”的,“循循善导”那些还在琢磨投资高尔夫项目的商家,也可以去“灵活创新”一个新产业;比如,一起开发当地的农副产品及其加工业,解决“三农”问题。这又是因为,万宁现在毕竟还是农民多。

  “政策引导,产业结构调整”,这是我们常常听到的一句话。我们还常听到一句话是“投资者教育”,良好的投资者教育是对投资者权益的最好保护。

    别让那些投资者总在盯着“球”了。


尊敬的专家学者及忽悠们:

    求求你们,别再忽悠了!

    也求求你们,走出书本书房,走到田间街头看看。

    可别再说“高尔夫平民运动”论,这不知是猴年马月的事情。你们知道海南人均的实际收入与消费能力吗?

    以万宁为例,据市府统计公报(2010年第7期),上半年全市城镇居民人均可支配收入6986元,人均每月不足1200元。这样一个工资水平,在菜市场都要跟小贩们讨价还价、斤斤计较的。你还好意思奋笔疾书,高调“高尔夫平民运动”论?即使你努力地说服我,我也努力地让自己去相信:总会有从贵族到平民的那一天;但真到那一天,恐怕孩子早就饿死了,那时候娘的奶来不来,已经不重要了。

    可别再说“只有海南冬天能打球”论,虽说海南冬天能打球,但绝不是仅在万宁才能打球。全省有多少球场,您知道吗?还有多少球场在嗷嗷待哺,您也知道吗?您是否还知道除了海南岛,在新加坡、泰国、马来西亚等东南亚国家也有高尔夫球场?而且那里的服务、产品、环境、价格……这些您都知道吗?

    如果你们有足够的时间,并且英语学的足够的好。就上网看看,在菲律宾的哈先达鲁克(HaciendaLooc),就是在吕宋岛南部连接好几个村庄的海滨地带;在那里,几年前发生一个故事,当地农民组织起来反对修建高尔夫球场、保卫家园和大公司展开斗争。后来被拍成了一个纪录片短片《高尔夫战争(golf war)》,在英文里与“海湾战争”(gulf war)谐音。


亲爱的农大哥农大姐:


    最后,才轮到你们,抱歉!

    可是,我又不知道该给你们说些什么好?因为在这个项目上,你们好像没有太多的发言权。

    再说,我也不敢多说什么。

    话多了,打住!


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 楼主| 发表于 2013-10-7 01:24:56 | 显示全部楼层
2.11新群湾电影主题公园,看起来很炫


    2.11.1消息源

    在万宁的时候,也有耳闻此类主题公园项目;那时候,项目信息万宁不是缺少,而是太多;左耳朵进来的,还没来得及从右耳朵出去,新项目信息了又进来了,所以,当时也就没把新群湾电影城没放在心上。

    在阳光万宁版上,一个“酷哥溜达”网友的帖子,透出一个“好消息”:

   “……据说,国内一家大公司将投资100亿在新群湾开发电影城,该项目是集电影电视剧拍摄基地、旅游度假等多功能项目,大伙以后如果闲着无聊,无妨到新群湾那里拍个……说不定可以拳打刘德华,脚踢张学友,左手搂抱张柏芝,右手牵花蝴蝶呢……嘎嘎” (2010-7-7)

    2.11.2这个“好消息”又让人“好揪心”

    一是,如果万宁自己干,肯定没戏!


    即使人家花钱建好了,白白赠送,未必都能干得好;因为这是一个文化产业项目,需要成百上千的小文化与科技公司为之输入营养资源。这,匮乏的文化产业人才,不仅对于万宁,连整个海南都是“短板”。

    二是,如果是“国内一家大公司”,此项目,没戏!

    因为,全国2000多家上市公司,挨个翻翻,哪家主营业务是以电影城为主题公园的?如果这类项目效益好,资本市场岂能放过?有点儿沾边的“华侨城”,属下“欢乐谷”的门票收入占其上市公司的份额很小,主营业务还是地产。而万宁最不缺的是地产开发商。简单说吧,至今国内未有一家成功的案例,不知那位网友所说的“国内一家大公司”来自何方?

    三是,如果境外独资,此项目,更没戏!

    因为,境外投资集团不会支持的,人家有人家的游戏规则。比如麦当劳,如果某个城市的人口密度、平均收入等指标达不到一定的水平,你就是请,人家都不来。除非圈地开发房地产,境外资本或许有点儿兴趣,这也要看国内的房地产市场未来走向。但我们国家也有“限外令”,外资投资房地产业务,即使当地给予以立项,资金能到账,结汇也很麻烦,能外汇到账,就是结汇不了的事情在中国天天都有。因为,我们是一个外汇管制的国家。海南再怎么“国际岛”,有些“口子”国家层面很难开的,这又是因为涉及到国家的金融安全。你让那些外资公司非法违规进来,打死他们都不敢的,人家的法制更严格,即使我们不告他们,他们的股民也会把这些人送进监狱里面的。

    第四、100亿投资是什么概念呢?

    来算算账:就算是一半自有,一半融资,资金成本按全世界最低利息2.5%;每年推销折旧按最低标准,怎么也要5-6亿;综合税赋也按低的不可能低的5%,假设利润率按5%,那么每年营业收入至少200多亿;这个数据几乎相当于全国人民一年的电影票钱。如果,连吃带住带购带门票带,人均消费500元,则4000万人次;如果再挣得黑点儿,人均消费1000元,则2000万人次。这又是什么概念呢?

    是全世界主题公园的第一游客量!

    比较市府统计公告的数据,则是全万宁去年旅游过夜人数的6倍,全万宁旅游收入的20倍……这账没法算!

    除非另外一种情况,外资与内资合作,但前提他们先紧紧地绑在一起,否则,也没戏!


    2.11.3假如我是市长,我将这样去谈判……

    首先,不是我来谈,而是组建一个团队去谈判,他们会比我谈的好。

    这个团队,肯定不会全是本大楼内的局长、科长、主任;而是外借“大脑”。因为,我太了解本市干部了,更清楚我们面对的谈判对手,将是一个专家复合型的谈判团队。所以,我也要外聘律师团、财务顾问、行业专家等;人家都是飞机与大炮,我不可能还是小米加步枪。这个团队就是我的智囊团,也是我们的“前敌指挥部”。

    再说,我的时间也有限,全市那么多的事情要处理。不可能“耗”在这一个项目,更何况这么一个项目,谁知道需要谈多久?听说,上海迪斯尼仅谈判,就谈了10来年。

    这个团队,第一要事就是先替我搞清楚投资方到底是谁?别闹哄哄,带给我的竟是一些皮包中介公司。

    境外对投资人的资格审查更严格,一般先是律师对投资人身份与公司认证,之后,他们的法律协会对那个签字的律师认证,之后递交给我国驻外使馆商务处,我商务官员再转给贵国外交部确认,返回后,我国商务官员,一般二秘签字确认,然后装订。甭想作假!

    第二、别先报我概念性方案,我要先看融资方案。

    概念性方案,基本上都是闭门造车、相互抄袭,多是忽悠。他们打算是股权融资,还是债权融资?全世界基本上就这两种融资方式,除非股东追加股本金,一般这种可能性不大。无论哪种融资方式,你们先给我递交一份分析报告来,从公开数据都能找,那么大的投资集团,怎么也有几个上市公司吧?你们初步判断一下“靠谱性”。

    目前,国际资本市场萧条的一塌糊涂;而国内又在“地产调控”、“通胀压力”、“人民币升值”,他们钱从哪里来?一旦项目的现金流“断”了,那么,留给万宁的就是一片烂尾楼。

    还有,万宁将承担该项目多大的社会管理成本和配套服务成本?这个账,应该在立项之前算清楚,起码在大兴土木之前,交我一本明白账。否则,我哪知道该给人家多少优惠政策啊?再说,我们也要知道自己的投入代价和机会成本啊!别稀里糊涂,到时候让我卡在喉咙里吞不下、吐不出。

    如果岛内没这方面专家,你们就到岛外找,岛外没有,就去国外找。省长教导我们:“不惜血本,广揽人才”。

    第三、知道他身边的人,就能知道他是什么样的人。

    你们也要搞清楚他们的合作伙伴,都是什么样的一伙人?这么大一个项目不可能是一家独吞,很可能被一包、二包、三包。负责市场营销的是谁?负责文化策划的是谁?负责科技支撑的是谁?他们现在的产业链条上的上下游都有哪些?你们也看看他们公告上的N种前10大。你们不仅要了解红花,还要知道绿叶。

    更何况调查了解都是相互的。如果你们什么都不清楚,你们让我怎么去表态啊?我的信心是建立在你们的基础上的,而你们的信心又是建立在敬业与认真的基础上的。

    调查了解的方式有很多,比如电话、传真、互联网业都能办公的,都什么年代了。动不动就花机票、餐票、住宿票的,我也没说什么吧?你们至多也就认个门,认张脸;而且那个门肯定是刚刷洗的,那张脸也是刚化妆的。

    不要怯场,不要想的太复杂;这也没啥太难的,就像相亲,了解一下家世、病史、亲友、健康及生育能力。如果你们发现问题,感觉不是很好,这没关系,考察中发现问题,这也是成绩,一个大成绩。可以好聚好散,诚待那些投资人,厚待我们的顾问团,凡是这样关注万宁的人,都是我们的朋友。来日方长,因为很多成功的投资项目,往往有着运气的成分。

     如果你们认为可行,对方也很乐意,那我们就继续“谈婚论嫁”。

    第四,我个人的观点:内容是核心

    别给我复制那些西洋货,再怎么复制,还是复制品,过不了几天就成了洋垃圾。文化产品可不能国际化,能做好我们“海南化”,就是一件功德无量的事情。你们也要搞清楚将来买门票的是谁?还是中国人,中国人还是习惯中餐,习惯中餐的游客来海南,还是 “海产品”,也就是海南特色的文化产品。

    如果这个想不明白,我可不敢让你投钱,这是对你投资人负责,也是对我万宁负责。

    第五,我的真情告白

    你们投资方真心投资,这对万宁是好事。我也以诚相待,也告诉你们我的担心:对万宁来说,这么一个项目,如果你们操作不好,很可能是高风险低收益或负收益。

    那时候,我们都是双输局面,而且我万宁输的可能还更多。你投资人“伤”的是钱,而万宁人伤的是心。一旦项目失败,万宁可出名了,在全国人面前灰头灰脸的,这个投资失败案例,会被写进很多大学MBA的教材里;会被很多经济学家、社会学家剖析在其文章里。不仅如此,负面效应一时半会儿还“刹车不住”:那些失地农民怎么办?新潭湾那些或许被砍掉了的海防林怎么办?万宁声誉和形象怎么办?

    此外,我还要做一个特别股东。

    高风险与高收益应该是成比例,鉴于国内外同类项目模式的经验教训,我还是给你当股东的好。而且,我要派驻董事,因为我不去委任董事,哪能知道你的财务报表呀?你报给税务局的肯定是月月都亏损的那一份,更何况这里面也有劳资纠纷、污染排放、又涉及意识形态……


    第六、最后态度

    招商得来好,招商不来更好!

    我不会非得去PK“政绩”;更不会想着文化的事,却干出了文盲的事。

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 楼主| 发表于 2013-10-7 01:26:24 | 显示全部楼层
2.12一夜兴隆,兴隆何日再兴隆?

    2.12.1一夜兴隆

    兴隆,目前是万宁的旅游核心。

    这里有东南亚文化风情的华侨农场、热带植物园区、多家星级酒店、流淌着母亲河之称的太阳河……。但在兴隆,感觉名实还不那么相符,看不到一片兴隆景象。兴隆目前在东线旅游市场的形象,仅仅是一夜卧城,下午旅游车辆一辆接着一辆来,早上又一辆接着一辆走,游人看看热带植物园,晚上看看人妖表演,仅此而已;被人笑称“一夜情”经济现象。

    由于没有独立的客源,兴隆旅游经济严重依赖旅行社,在东线旅游市场上几乎没有定价话语权。一个酒店老板无奈地说:“这里有着世界上最便宜的宾馆,三星级酒店最惨的时候,房价仅仅50元/天。”

    我在路边露天茶馆,喝了一杯兴隆咖啡,像扎啤杯大小,4杯/元;当地人抱怨物价涨的快,原来这样一杯咖啡加奶才1.5元,现在都贵成这样了。春节期间,菠萝蜜在三亚大东海地摊上45元/斤,在东线高速兴隆出口处是15元/斤,在兴隆的超市门口7元/斤,地摊上5元/斤,而马路边3元/斤……价低伤农!

    兴隆景区主要的一个旅游亮点就是热带植物公园,但这几家植物园产品雷同,相互模仿,除了一家外,其它几家好像都经营惨淡。一个东南亚风情园也由于同质化恶性竞争且品质低下已经停业,不再“风情”。旅游本来就是一个眼球经济,人们从自己熟悉的地方去一个自己不熟悉的地方。难以想象这些景区业主为什么这么雷同?更难以想象相关职能部门是怎么立项批准的?这不像是在引入竞争机制,倒像是在兴隆景区引入一种“自杀”机制。

    兴隆有4家剧场,按日轮流营业演出,而非各演各的,上演的节目都是红艺人,也有另外一个名字:人妖。据说,这也是通过“竞争”,而如此“有序”。

    在岛外很多城市的大超市里,咖啡货架上摆满了国外品牌,很难看到产地为兴隆咖啡的影子。这是兴隆咖啡不行,还是人不行?

    据称,当年周总理夸赞:“兴隆咖啡是世界一流的。”上海咖啡厂的还派人到兴隆来学习炒制咖啡的技术。我从兴隆植物园带的速溶咖啡,每次冲的时候,都能看到很多沉淀杂质,溶解不够,与雀巢、蓝山、摩卡等速溶咖啡不一样,速溶咖啡不应该有沉淀,这是质量问题,技术问题,更是经营理念问题。部分经营者把自己的产品定位给了旅游团,而不是全国市场;大多做的是一性生意,而不是回头客的生意。因此,商家想法设法在“量”上做大,而没有在“质”上做精;这种量再大也是个“小量”;在卖给一次性游客的同时,也把自己的“口碑”一次性地卖掉了。

    我家附近有一个特产专卖店,专卖全国各地的农副特产品。我在货架上,发现也有兴隆咖啡,圆筒装那种,价格30多元,是兴隆的一倍多;但比起其它产地的咖啡价格还略低一些。我又看看生产日期,还是今年元月份的,保质期都过了2/3,可见其流水多么差,多么滞销,几乎卖不动。

    这种情况下,店老板绝不会去骂:群众的眼睛不雪亮。

    我也不会这样骂。

    2.12.2兴隆何日再兴隆

   兴隆属于新中国历史上的一个特殊产物。兴隆华侨农场2.5万人口,不足万宁人口总量的5%;但在万宁有着举足轻重的地位。因为有了兴隆,万宁赢得了国家领袖们的格外青睐,无数位伟人拨冗莅临这个地处南疆的偏远小城。

    兴隆旅游景区最辉煌的时候,应该是在上个世纪90年代,来海南旅游的人或许还能想起这个地方。据说,直到本世纪初,希尔顿、万豪、凯宾斯基等国际豪华酒店品牌入驻三亚之前,每年前往兴隆旅游的岛外游客数量能与三亚相媲美。

    兴隆农场过去地位很高,如同驻万宁的中央单位,像大西南的三线企业,有着自己的医院、学校、图书馆、电影院等,早已自成体系。从华侨集体农庄,到国有华侨农场、华侨公社、生产建设兵团二师八团、国有“华侨企业”,兴隆的体制几经变迁,唯一不变的是“华侨”这个标签,在过去始终属于“外事(侨务)办”管理。只是近些年刚刚划归地方管辖。
或许在一些兴隆人心里面,这一“落差”还在隐隐颤动之中。可知当年兴隆华侨农场曾入选为“国家名片”的邮票。据说,扣除卖地收入外,现在万宁的三分之一财政税收都来自兴隆;即便这样,可兴隆距离“兴隆”还很遥远。

    人们不能总生活在过去,还要往前看、往前走。《国际旅游岛规划纲要》对兴隆浓墨重彩寄予厚望,市府这样描述兴隆的未来:
“利用兴隆的宜居环境和温泉疗养功能,实施“招蜂引蝶”工程,吸引中老年群体来万宁养生度假,产生家庭联动效应,间接吸引其子女前来旅游消费,使万宁成为家庭旅游的集散地,游客白天去三亚或其他地方观光旅游,晚上再回到兴隆居住。” (20100720 海南特区报)

    然而,这目前仅仅是一个发展目标,也只能是一个发展目标。“宜居”前提是有着较好的医院学校、治安环境、市政设施、商业氛围等等;否则,谁敢“扶老携幼”在此定居?!旅游业是一个系统的社会工程,不仅仅是旅游部门的事情,“招蜂引蝶”工程目前也只是一个愿景。

    芭提雅(Pattaya)海滨被誉为泰国的北戴河,在其步行街上有一个警察亭,如果外国游客在这里“流连忘返”,就可以在此办理延长签证手续。芭提雅,这个城区人口与万城相当,海岸线不足万宁一半,90%以上的居民从事旅游服务业的小县城,经过近50年的发展,现已誉冠“东方的夏威夷”。它卖给游客的是一种服务,芭提雅旅游宣传册上有一条自豪的广告语:芭提雅适宜世上各种人。

    而拥有70%以上农村人口的万宁,如想在短短几年内发展成一个服务型社会,恐非易事,无论从硬件设施上,还是从民众心理上。

   “兴隆何日再兴隆?”

    ——仅仅2.5万归侨的呐喊声依然单薄,需要60万万宁人发出共同的和声。
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